Obwohl erst 2012 gegründet, ist MoneyPark bereits jetzt der grösste unabhängige Hypothekenvermittler in der Schweiz und begleitet Kunden bei der Suche, Finanzierung und Refinanzierung ihrer Traumimmobilie. Dr. Stefan Heitmann, Gründer und CEO der MoneyPark AG, erörtert, was es beim Immobilienkauf und dem Abschluss einer Hypothek zu beachten gilt.
Stefan Heitmann, auf der Website von MoneyPark steht, dass Ihre Kunden bei Ihnen im Vergleich (zu Banken und Versicherungen) durchschnittlich CHF 2500 pro Jahr sparen. Wie kommt das zustande?
Wir suchen bei einem Hypothekargeschäft für unsere Klientel die beste Lösung aus einem Netzwerk von mittlerweile weit über 100 Kapitalgebern. Zumeist sind das Banken oder Versicherungen. Der Kunde, der zu MoneyPark kommt, wird unabhängig beraten. Im Supermarkt hat der Käufer die Wahl unter Dutzenden von Joghurts. Bei uns sind es eben Hunderte von Hypothekarprodukten. Wir ermöglichen dem Kunden, das für ihn vorteilhafteste Produkt auszuwählen und den Abschluss gleich bei uns zu tätigen. Anders als Banken oder Versicherungen sind wir nicht an bestimmte Produkte gebunden und können so die vorteilhafteste und günstigste Lösung für einen Hypothekarnehmer suchen.
Wieso bleiben trotzdem noch so viele Kunden bei ihrer angestammten Bank?
Es gibt zwei Arten von Hypothekargeschäften. Die eine richtet sich an Kunden, die eine Immobilie kaufen möchten. Den Grossteil des Marktes machen aber auslaufende Hypotheken aus. Typischerweise werden diese bei der Bank verlängert, wo man schon immer war. Der Abwicklungsprozess dort geht schnell und kaum jemand sucht den Vergleich mit anderen Hypothekarprodukten, die vielleicht wesentlich günstiger wären als die bisherigen.
Welches Hypothekarmodell passt zu welchem Menschen?
Ich vergleiche eine Hypothek gerne mit einem Massanzug, der perfekt sitzen muss. Natürlich haben die berufliche, persönliche und finanzielle Situation einen Einfluss. Ebenso Alter und Lebenssituation. Für jemanden, der kurz vor der Pensionierung steht, sind die Hypothekarstrategien anders als für einen Erstkäufer, der noch mitten im Arbeitsprozess steckt. Das nach wie vor sehr tiefe Zinsumfeld begünstigt Hypothekarstrategien, die längerfristig bindend sind. Hypotheken mit 10-jähriger Laufzeit sind im jetzigen Zinstief daher sinnvoll.
Könnte man eine Hypothek auflösen, wenn man einen günstigeren Anbieter findet?
Man könnte theoretisch aus dem Vertrag aussteigen. Aber dann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig, die sehr hoch sein kann. Das macht keinen Sinn. Der frühestmögliche Zeitpunkt, um sich ohne Bezahlung dieser Vorfälligkeitsentschädigung nach einem neuen Hypothekaranbieter umzusehen, ist zwei Jahre vor der Ablauffrist.
Rechnen Sie als Experte mit einem baldigen Anstieg der Hypothekarzinsen?
Alle Fachleute auf dem Finanzmarkt meinen, dass die Hypozinsen mittelfristig wieder steigen. Die Grossbanken lagen mit ihren Prognosen in den letzten Jahren jedoch konsequent daneben. Wir bewegen uns schon seit Jahren im Umfeld tiefer Zinsen. Und ich glaube, dass der Status Quo sich nicht so schnell verändern wird. In Anbetracht der Geldmarktpolitik der SNB und anderer uns zur Verfügung stehenden Fakten prognostizieren wir, dass man auch in den nächsten ca. drei Jahren von tiefen Zinsen profitieren kann. Jede Aussage über diesen Zeitraum hinaus wäre wie Glaskugellesen. Wenn aber eine Zinserhöhung kommt, wird es sich nicht um ganze Prozente, sondern nur um einen Bruchteil davon handeln.
Wie kann man selber die Tragbarkeit eines Wohnobjektes berechnen?
Ein Käufer müsste 20 % Eigenkapital mitbringen. Zusätzlich wäre es bei selbstgenutztem Wohneigentum möglich, die 3. Säule und einen Teil der Pensionskasse einzusetzen. Den Rest kann der Käufer mittels Hypothek finanzieren. Die kreditvergebenden Institute wenden für die Tragbarkeitsberechnung auf diesem Hypothekarbetrag einen rechnerischen Zinssatz von 5 % plus 1 % des Immobilienpreises für Nebenkosten. Bei den 5 % handelt es sich nicht um den tatsächlich aktuell zu bezahlenden Zinssatz, sondern um einen sehr langfristigen historischen Durchschnittswert. Schliesslich soll das Eigenheim ja auch bei höherem Zinsen tragbar sein. Wer die monatliche Belastung der Hypothekarzinsen möglichst tief halten will, sollte darauf achten, dass er einen extrem guten Zins bekommt. Aktuell kann ein Kunde bei MoneyPark 10-jährige Festhypotheken für rund 1.2 % p.a. abschliessen.
Und wieviel dürfte der Hypothekarzins bei den laufenden Lebenskosten monatlich ausmachen?
Die Kosten für den Hypothekarzins sollten, zusammen mit Nebenkosten und allfälligen Amortisationen, nicht mehr als ein Drittel des Monatseinkommens ausmachen. Dabei sollte aber etwas Vermögen beiseitegelegt werden für allfällige Reparaturen am Eigenheim.
Prüfen Sie mit dem Kunden seine private Situation, bevor es zu einem Abschluss kommt?
Selbstverständlich. Alles andere wäre unseriös. Wir schauen uns gemeinsam das gesamte Einnahme- und Ausgabeprofil an. Oft gibt es ja noch andere finanzielle Verpflichtungen oder Einnahmen. Die ganze Lebenssituation wird analysiert und daraus schliesslich abgeleitet, was sich der Kunde leisten kann bzw. welche Optionen empfehlenswert sind.
Was gilt es bei einer Hypothekenablösung zu beachten?
Unbedingt nicht beim Erstfinanzierungspartner das Angebot wieder «blind» neu abzuschliessen, sondern einen Marktvergleich anzustreben. Natürlich ist es bequem und braucht nur ein Telefonat, um die Hypothek zu verlängern. Leider sind sich dabei die wenigsten bewusst, wie viel Geld sie sparen könnten, wenn sie zu einem Anbieter mit günstigeren Konditionen wechseln. Wir informieren den Kunden über all seine Möglichkeiten, und er kann sich frei entscheiden, mit welchem Partner er abschliessen möchte. Eine Bank wird ihre Kunden nie darüber aufklären, wie sie sich im Marktvergleich behauptet.
Berechnen Sie bei der Neuaufnahme oder Ablösung einer Hypothek, wie hoch der Eigenmietwert sein wird und wie sich die Steuersituation verändern wird?
Natürlich! Wir übernehmen auf Wunsch auch die Steueranalyse und -optimierung. Auch die Vorsorgethematik ist ein wichtiger Baustein der Beratung bei MoneyPark. Was passiert im Falle der Arbeitslosigkeit, Invalidität oder bei einem Todesfall? Diese für Paare oder Familien nicht immer einfache Vorsorgeanalyse ist wichtig. Denn eine Hypothek aufzunehmen ist eine der grössten Finanzentscheidungen, die ein Mensch in seinem Leben je tätigt.
Interview: Ursula Burgherr
MEx – neues Finanzierungsangebot von MoneyPark
MoneyPark lancierte Ende Mai 2018 offiziell die MoneyPark Mortgage Exchange (MEx) – die schweizweit erste Hypothekenbörse für selbstgenutzte Liegenschaften. Basierend auf der MoneyPark-finovo Technologieplattform schafft MEx sowohl für Hypothekennehmer als auch für Anleger völlig neue Angebote. MEx verbreitert einerseits das Finanzierungsangebot und eröffnet andererseits bislang unerschlossene Zugänge zur Anlageklasse Hypotheken. Während Eigenheimbesitzer sich individuelle Hypothekarangebote und attraktive Zinssätze wünschen, sind institutionelle Anleger – erst recht in Zeiten historisch tiefer Renditen von sicheren Obligationen – stets auf der Suche nach interessanten Investitionsmöglichkeiten. Mit MEx bringt MoneyPark als neutraler Dritter beide Seiten zusammen und ermöglicht einer breiten Basis von institutionellen Anlegern unkompliziert, kostengünstig und renditestark die Investition in die Anlageklasse Hypotheken, genauer in «selbstgenutzte Wohnimmobilien in der Schweiz». Dadurch wird auf der anderen Seite die Auswahl an Hypothekenanbietern für den Eigenheimbesitzer noch breiter, transparenter und kompetitiver.
